Comment acheter en Espagne [guide complet 2024]

Les étapes AVANT d’acheter en Espagne

Quel est votre but d’achat ?

Investissement Locatif

Rechercher un investissement locatif pour des locations longue durée (5 ans), temporaires (1 à 12 mois) ou touristiques (moins d’un mois).

• La location d’un logement acheté en Espagne permet de rentabiliser cet investissement immobilier. Et de payer tout ou partie des charges liées à ce bien (impôt foncier, charges de copropriété, crédit hypothécaire…). Vous pouvez atteindre une rentabilité nette locative atteignant 7%, sans compter la plus-value à terme.

Résidence principale

Résidence secondaire

Comment bien définir votre projet ?

Lorsque vous commencez votre quête immobilière, il est naturel de vous tourner vers les sites en ligne spécialisés dans le marché immobilier espagnol. Cela peut rapidement vous amener à rêver grand, mais avez-vous clairement identifié ce que vous voulez vraiment et quels sont vos moyens ?

Une erreur fréquente consiste à s'éparpiller, à scruter toutes les annonces, à voir défiler sur votre écran des centaines de maisons et d'appartements à travers l'Espagne. C'est inutile et consommateur de temps !

Comment envisagez-vous de visiter des propriétés qui sont souvent éloignées de plusieurs centaines de kilomètres les unes des autres ?

Avant de vous immerger dans les recherches en ligne ou sur place, l'élément clé est de sélectionner la zone géographique, l'emplacement précis. En d'autres termes, comme le disent les anglophones, « location, location, location » (emplacement, emplacement, emplacement).

Vous devez d'abord décider de la région, de la ville, voire du quartier dans lequel vous voulez résider. Pensez à si vous préférez un logement en centre-ville, en banlieue, à l'intérieur du pays ou en bord de mer ...

Une fois que vous avez déterminé l'emplacement, n'oubliez pas de vérifier :

• L'accessibilité : combien de temps faut-il pour se rendre de votre domicile principal, en voiture, en avion ou en train ? Y a-t-il un aéroport à proximité avec des vols réguliers à des tarifs abordables ? Aurez-vous besoin d'une voiture sur place pour vos déplacements ?
• Les services locaux : transports publics, commerces, services alimentaires, centres de santé, activités de loisirs, etc.
• Les écoles pour vos enfants si vous envisagez d'y établir votre résidence principale : distance des écoles, lycées ou crèchesParticulièrement pour les lycées français, vérifiez les coûts et la disponibilité des places

Prenez également le temps de préciser les caractéristiques du bien que vous désirez : le style de la propriété, la superficie totale, le nombre de chambres et de salles de bains, la présence de la climatisation ou du chauffage (indispensable dans le nord de l'Espagne), une terrasse, un étage élevé (pour les appartements), une piscine, un jardin, une vue imprenable, un garage, etc.

Ces critères permettront de réduire le nombre d'annonces à consulter et de mieux cibler votre projet.

Comment vous renseigner sur la fiscalité de chaque région ?

La taxation de l'immobilier en Espagne dépend de plusieurs facteurs tels que la localisation de votre acquisition (au niveau des Communautés autonomes), votre statut personnel (résident, non-résident européen ou non-européen), ainsi que l'usage que vous prévoyez pour le bien (résidence principale ou secondaire, location à long terme, courte durée ou touristique).

L'impôt à payer lors de l'achat d'un bien immobilier existant en Espagne, appelé ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), peut fluctuer entre 4% et 11% de la valeur du bien, en fonction de la zone d'achat. Il est crucial de se rappeler que l'Espagne est un pays composé de 17 systèmes fiscaux distincts. Chaque Communauté Autonome gère son propre régime de taxation immobilière.

Dans l'ensemble, durant la période de propriété ou lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne, il n'y a pas de différence significative en matière de taxation (IBI, impôts sur les loyers, IRPF ou IRNR, taxe sur la plus-value au niveau national et municipal).

Cependant, la fiscalité des héritages varie sensiblement entre les différentes communautés autonomes : 7 d'entre elles offrent un allègement fiscal de 99% si la personne décédée y résidait, tandis que les autres appliquent une fiscalité comparable à celle pratiquée par les pays européens qui imposent cet impôt.

Ainsi, la fiscalité peut également être un critère déterminant dans le choix de l'emplacement de votre bien.

Quelles différences entre l’immobilier français et espagnol ?

Comme beaucoup de francophones désireux d'acheter en Espagne, vous pourriez croire que les lois sont similaires à celles de votre pays, puisque nous sommes tous dans l'Union Européenne. Ce n'est pas le cas. Les lois, les régulations, la fiscalité et les administrations sont différentes, et varient même entre les différentes régions autonomes espagnoles.

Par exemple, l'ITP (l'impôt sur l'achat de propriétés existantes) peut aller de 4% à 11% de la valeur du bien selon la région où vous achetez ! Sur une propriété à 200.000 euros, la différence peut atteindre 14.000 euros d'une région à l'autre.

Entreprendre tout le processus d'achat seul peut finalement engendrer plus de dépenses, de temps perdu et de tracas. Cela pourrait même vous décourager et vous faire abandonner votre projet. La solution serait de vous faire aider par un conseiller immobilier qui vous guidera tout au long du processus d'acquisition.

En Espagne, la différence majeure dans l'achat immobilier réside dans le rôle du notaire. Il est crucial de comprendre que les notaires espagnols n'ont pas du tout le même rôle que les notaires français, belges ou suisses. Dans votre pays, ils réalisent toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier bien avant la vente. En Espagne, non ! Ces vérifications sont de la responsabilité de l'acheteur. Elles doivent être effectuées en amont par l'acheteur ou, si nécessaire, par un conseiller immobilier ou un avocat, qui doivent s'assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales sont respectées. En particulier, ils doivent vérifier que le bien est exempt de dettes, et qu'il est correctement et entièrement enregistré.

Il existe également d'autres différences notables dans l'immobilier espagnol. Par exemple :

• Le mètre carré espagnol est plus petit que le mètre carré francophone !
• Un logement en Espagne annoncé avec une superficie construite de 100 m2 peut en réalité avoir une surface utile de 80 m2 ou une surface habitable de 70 m2, voire moins.
• Des terrasses pas si privées
• Si vous envisagez d'acheter un appartement au dernier étage (« atico » en espagnol), les annonces présentent souvent de belles photos de la terrasse de l'immeuble qui peuvent laisser penser qu'elle est incluse dans le bien. Cependant, dans la plupart des cas, elle est à usage communautaire, c'est-à-dire qu'elle appartient à tous les propriétaires.
• Les agences immobilières espagnoles fonctionnent différemment
• Les agences immobilières espagnoles ont rarement des biens en exclusivité. Vous pouvez trouver des prix qui varient d'une agence à l'autre, d'un site internet à l'autre, et même entre les agences et le propriétaire ! N'oubliez pas que la majorité des agences espagnoles n'ont pas de licence et beaucoup n'ont pas d'assurance professionnelle, sauf dans quelques rares communautés autonomes où c'est une obligation (dont la Catalogne).
• Des agences immobilières à « double commission » !
• Certains agences font payer une commission au vendeur et une autre à l'acheteur, en particulier s'il est étranger. C'est le cas par exemple dans la Communauté Valencienne, dans la moitié des cas en Andalousie et dans un tiers des cas à Madrid. Il peut être difficile d'y échapper, mais tout est négociable. Demandez toujours à l'agence le prix total de vente (commission d'agence incluse).
• Un prix spécial « étrangers »
• Avant d'acheter un logement en Espagne, négociez ! Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires pour entamer la négociation sur la meilleure base possible. Aujourd'hui, en Espagne, à quelques rares exceptions près, le prix affiché est négociable. La marge de négociation varie en moyenne de 5 à 15% du prix affiché. Et en tant que conseiller immobilier, nous négocierons toujours mieux que vous car nous connaissons le marché, nous parlons la langue et nous avons l'expérience des négociations.

Comment bien calculer la valeur totale d’un achat immobilier ?

Avant d'acquérir un bien immobilier, il est courant de se focaliser uniquement sur le prix d'achat du bien, en omettant de prendre en compte les impôts à l'achat, les frais annexes liés au contrat d'achat, les éventuels travaux de rénovation, les frais de maintenance, et les charges mensuelles auxquelles vous devrez faire face (crédits hypothécaires éventuels, déplacements et charges courantes).

Il arrive fréquemment que les futurs acheteurs négligent le fait qu'il faut ajouter au prix d'achat initial entre 10% et 15% pour couvrir les taxes, charges et frais associés : impôts sur la valeur d'acquisition (ITP pour un logement ancien ou IVA pour un logement neuf), honoraires du notaire, frais d'avocat ou de conseillers immobiliers, inscription au registre de la propriété, frais bancaires liés à l'hypothèque, éventuelle commission de l'agence immobilière, frais de rénovation, frais de déménagement et d'installation, etc.

Prévoyez donc un budget financier global qui s'étend de 120% du prix de vente pour un logement sans travaux de rénovation, à 150% pour un logement nécessitant des rénovations.

De plus, des frais supplémentaires surgiront après l'acquisition. Vous devrez meubler votre logement. Vous devrez également assumer les mensualités hypothécaires (prenez garde aux fluctuations si vous avez contracté un prêt à taux variables), les charges fixes et variables de copropriété, les impôts locaux (IBI, la taxe foncière annuelle de 100 à 200 euros par tranche d'achat de 100.000 euros), les factures d'électricité, d'eau, de gaz, de téléphone ou d'internet (qui sont souvent plus élevées en Espagne), les coûts d'entretien de la piscine et du jardin si vous possédez une villa, ainsi que les assurances et les réparations diverses...

Quelle est votre capacité d’emprunt pour un achat en Espagne ?

Si vous ne pouvez pas financer l'acquisition du bien immobilier à partir de vos propres fonds, vous devez obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire avant de commencer vos recherches. Pour ce prêt, deux options s'offrent à vous : contracter un crédit dans votre pays d'origine ou le faire en Espagne. Ces deux options présentent des différences significatives et leur choix n'est pas évident.

Il est fréquent que les acheteurs consultent leur banque après avoir choisi le logement à acheter. Il se peut que la banque refuse de vous accompagner ou qu'elle retarde le processus en demandant un délai pour étudier votre dossier ou d'autres documents justificatifs. Cela peut repousser votre achat et même le compromettre si les délais sont trop longs et dépassent ceux inscrits dans le compromis de vente.

N'oubliez pas non plus que peu de banques en France, en Belgique ou en Suisse accepteront une hypothèque en Espagne !

Les acheteurs francophones qui décident de demander un prêt en Espagne ne mettent pas suffisamment les banques en concurrence. C'est d'autant plus préjudiciable que les taux sont généralement plus élevés en Espagne qu'en France. Il est donc essentiel d'examiner attentivement les termes, les conditions, les services et les coûts additionnels du prêt.

Par ailleurs, les banques espagnoles sont devenues plus strictes en matière d'octroi de prêts (la moitié des demandes de prêts sont refusées), et si les critères de solvabilité sont respectés, elles offrent au mieux jusqu'à 75% de la valeur la plus basse, que ce soit le prix d'achat ou l'évaluation du bien faite par une société de tasacion. Le plus souvent, c'est 70% ou même 65%.

Si l'on considère ce que nous avons mentionné précédemment ("Prévoyez un budget financier global de 120% du prix de vente pour un logement sans travaux de rénovation, à 150% pour un logement nécessitant des rénovations."), il faudra que vous autofinanciez de 45% de la valeur du bien pour un bien sans rénovation (cas où vous obtenez 75% du prix d'achat) à 85% de la valeur du bien pour un bien avec rénovation (cas où vous obtenez 65% du prix d'achat) !

En règle générale, votre taux d'endettement (revenus/dettes et charges fixes mensuelles) ne peut pas dépasser 33% de vos revenus nets, à moins que votre reste à vivre soit substantiel. L'idéal pour acheter un logement en Espagne est de disposer d'économies et d'utiliser seulement 50% de celles-ci pour l'achat du logement. De cette manière, vous réduisez le montant à payer mensuellement pour votre prêt hypothécaire et vous pouvez couvrir sans problème les frais d'achat, les frais de rénovation éventuels, de décoration, d'ameublement et de déménagement.

N'oubliez pas que l'obtention d'un prêt bancaire engendre des frais annexes qui peuvent avoir un impact significatif sur le coût total du crédit. Il faut prendre en compte le TIN (taux d'intérêt nominal), les frais de dossier, les frais payés ou dus aux intermédiaires intervenus dans l'obtention du prêt, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement), les frais d'évaluation du bien immobilier (payés à une société de tasacion), les frais d'ouverture et de tenue d'un compte de paiement, et en général tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du prêt, à l'exception des frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Les acheteurs non-européens rencontreront davantage de difficultés que les Européens pour obtenir un prêt en Espagne si leurs revenus ne sont pas en euros.

Comment calculer le coût des travaux pour un achat en Espagne ?

Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation, cela peut s'avérer plus économique, même en tenant compte des coûts de rénovation. Cependant, cela peut également devenir rapidement stressant et prendre plus de temps que prévu. Il faut alors choisir entre superviser les travaux, les réaliser soi-même (ce qui est compliqué si vous vivez à l'étranger), ou déléguer la gestion du projet. Tout dépend de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant d'acheter un bien à rénover, il est absolument crucial d'avoir une compréhension claire du processus et de tous les travaux à effectuer afin d'éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon, les économies potentielles d'investissement, qui peuvent varier entre 10% et 20%, peuvent rapidement se transformer en surcoûts incontrôlables !

Notamment, si vous envisagez de réaliser des travaux dans un appartement, vous devrez obtenir l'accord préalable des copropriétaires en présentant un projet architectural. De plus, quel que soit le type de travaux que vous envisagez pour votre logement, vous devrez demander un permis de construire ("licencia de obras") à la mairie (l'Ayuntamiento). C'est un coût supplémentaire à anticiper dans le cadre de votre projet de rénovation.

Il est donc crucial d'évaluer attentivement avant l'achat les coûts de ces travaux en termes de supervision, de main d'œuvre, de matériaux et de procédures administratives.

Comment anticiper la revente de votre bien immobilier, avant de l’acheter ?

Cela pourrait sembler étrange, mais ce ne l'est pas ! La plupart des gens qui envisagent d'acheter une propriété ne considèrent pas la possibilité de revente avant de faire l'achat. C'est une erreur, car on ne peut jamais prédire ce que l'avenir nous réserve : vous pourriez être incapable de couvrir vos mensualités hypothécaires, vous pourriez vous lasser de votre logement ou de son emplacement, vouloir investir dans une nouvelle propriété, vous séparer de votre partenaire, perdre votre emploi, ou simplement ne plus utiliser la propriété.

Il est donc préférable d'opter pour les types de logements les plus demandés et qui seront les plus faciles à revendre.

Il s'agit généralement d'appartements de taille moyenne (entre 60 et 100 m2), situés dans les grandes villes ou près de la mer, avec deux ou trois chambres, une ou deux salles de bains, situés à un étage élevé, possédant une terrasse et offrant une belle vue (une terrasse est toujours un atout, d'autant plus depuis la pandémie de Covid). Cela dépendra également de la zone et de l'usage prévu. Il peut également s'agir d'un studio ou d'un appartement avec une chambre et une salle de bains ; ces types de logements sont les plus faciles à louer à des fins touristiques. Mais aussi de très grands appartements (plus de 200 m2) dans les quartiers centraux de Barcelone et Madrid. Ou encore des biens immobiliers qui offrent une excellente rentabilité locative.

Comment organiser les visites d’un bien immobilier en Espagne si on habite à l’étranger ?

Depuis l'étranger, le web est un outil inestimable pour repérer des propriétés prometteuses. Malheureusement, certaines agences immobilières peuvent user de pratiques trompeuses, telles que l'affichage de propriétés à des prix séduisants qui... ne sont plus disponibles à la vente, dans le but d'attirer des acheteurs potentiels et d'essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore, l'usage de photos flatteuses qui ne représentent pas fidèlement la réalité actuelle du bien et de son environnement. On peut vous dissimuler, par exemple, une maison coincée entre deux immeubles, un logement en sous-sol, la proximité d'une voie ferrée ou d'une autoroute, un pylône électrique à proximité, une allée non pavée, des chambres sans fenêtres ou mal éclairées par la lumière naturelle, etc.

La visite est, bien sûr, une étape essentielle avant d'acheter un logement. Vous avez effectué votre sélection de propriétés et vous devez aller les visiter sur place. Mais vous disposez de peu de temps, 2 ou 3 jours, vous devez donc concentrer toutes vos visites pendant cette courte période. Vous ne pourrez pas visiter et inspecter plus de 5 ou 6 propriétés par jour. Il est impossible de juger d'un logement en 30 minutes : il y a toute une série de vérifications physiques à effectuer, l'environnement à apprécier, la situation détaillée de l'immeuble à connaître (inspection technique, dernière rénovation, travaux à prévoir, etc.), les conditions et règles communautaires (dans le cas d'un appartement en copropriété), les coûts d'entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc.). Vous devrez également vérifier la documentation privée et publique du logement.

Planifier les visites avec des agents immobiliers est souvent laborieux et compliqué.

La plupart du temps, vous devrez appeler entre 5 et 10 fois, laisser 2 ou 3 messages avant de pouvoir parler à quelqu'un de l'agence immobilière. D'après notre expérience, nous vous recommandons le téléphone car le taux de réponse aux messages est très faible.Mais une fois que vous arrivez à les avoir, ils vous diront le plus souvent que l'agent commercial vous rappellera. Et bien sûr, il arrive que l'agent commercial ne rappelle pas ou qu'il appelle quand vous n'êtes pas disponible : Notre conseil : demandez le nom et le numéro de téléphone de l'agent commercial à votre premier interlocuteur, et c'est vous qui l'appellerez.Lorsque vous arrivez à contacter l'agent commercial en charge de la propriété, la barrière de la langue peut se poser : essayez par exemple de prendre rendez-vous à 13 heures (« a las trece ») et votre interlocuteur aura compris 3 heures (« a las tres »).Notre conseil : utilisez WhatsApp avec l'agent commercial (tout le monde l'utilise en Espagne), cela vous évitera des erreurs d'horaires, de dates ou d'adresse.En plus des fausses annonces publiées pour attirer des clients, il y a aussi les propriétés qui sont annoncées sur les sites immobiliers mais qui ne sont plus disponibles à la vente car elles viennent d'être réservées ou louées, ou même vendues, ou le propriétaire a changé d'avis et ne veut plus vendre.

Notre conseil : appelez vos contacts la veille. Cela a plusieurs avantages. Par exemple, cela évitera qu'ils "oublient", ou qu'ils aient noté une mauvaise heure, ou que vous vous déplaciez pour rien parce qu'on ne vous a pas prévenu que le logement avait déjà été vendu (un classique !). Vous devrez, après la visite, les rappeler plusieurs fois pour obtenir les informations administratives et juridiques demandées sur les propriétés.La propriété à vendre peut aussi être occupée et il faut alors attendre que le propriétaire soit disponible pour la visiter. Et dans le cas des villas ou des appartements en bord de mer vendus directement par les propriétaires, ils peuvent résider à plusieurs heures de route.Si vous arrivez en avance au rendez-vous prévu pour la visite, n'hésitez pas à le faire savoir au vendeur ou à son représentant. Souvent, ils sont déjà sur place ou ils peuvent venir très rapidement.

Il est indispensable de faire une analyse du marché local, en particulier des prix. Une première analyse peut être effectuée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Il existe aussi des entreprises spécialisées dans l'évaluation du prix des logements : ce sont les sociétés de tasacion.

Comment éviter les mauvaises surprises lors d’une visite ?

Souvent, les visites des biens par les étrangers sont beaucoup trop rapides, par manque de temps et d’organisation, ce qui ne permet pas de se rendre compte de « certains inconvénients » du marché immobilier espagnol.

• Humidité par le sol
• La villa sur la plage, tout le monde en rêve, mais cela peut très vite virer au cauchemar. Beaucoup de maisons de bord de mer ont été construites sur des terrains marécageux pris sur la mer sans vide sanitaire, ni dalle. Résultat : une humidité permanente en dehors de l’été qui remonte par le sol et qui rend la vie infernale. Et quand vous les visitez en été, vous ne vous en rendez absolument pas compte. L’idéal, c’est une villa près de la plage (que vous puissiez y aller à pied) mais un peu sur les hauteurs.
• Des branchements hors normes
• Toujours pour les villas, vérifiez que vos branchements d’électricité et d’eau sont bien aux normes ! Pour vous, ils vous paraissent corrects, mais pour un professionnel, ils seront jugés illégaux et même dangereux.
• Une qualité de construction qui laisse à désirer
• Dans certaines constructions des années 90, les matériaux utilisés ne respectent pas les normes et ne sont pas toujours faits pour durer. Renseignez-vous auprès des voisins et des gardiens ou des concierges.
• Un environnement qui évolue
• Toujours bien observer l’environnement et, avant un achat de logement, allez à la mairie pour consulter le Plan d’Occupation des Sols ou les futurs projets urbanistiques. La vue paraît imprenable, mais avez-vous pensé à vérifier les projets urbanistiques à venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !
• Évitez les immeubles et les lotissements vides
• N’achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide, même si le prix est très intéressant. En particulier, toutes les banques proposeront d’emblée ce genre de bien dont elles veulent se débarrasser. Le prix sera attractif, mais l’immeuble ou le lotissement peuvent mettre des années à se remplir, le promoteur peut faire faillite et vous serez les seuls ou l’un des seuls à payer les charges de copropriété que vous finirez par ne plus payer. Au mieux ces propriétés finiront en logements sociaux, au pire en squats.
• Une insonorisation qui laisse à désirer
• Un gros défaut de beaucoup de constructions en Espagne est l’insonorisation. Très souvent mal faites, vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ou… dans sa chambre. Donc évitez les tours énormes ou vous êtes entourés de voisins en haut en bas à droite et à gauche.
• Evitez aussi
• de choisir un logement au-dessus d’un commerce ou d’un bar sinon vous connaîtrez l’enfer !
• les artères principales, dans les grandes villes, toujours très bruyantes.
• les étages bas
• les immeubles accueillant trop de logements touristiques sous peine d’insomnie estivale.
• Se protéger du soleil !
• Avez-vous pensé à l’orientation ? On pense très souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour l’été.
• Vérifiez la destination de l’utilisation du bien avant l’achat
• Un petit passage par le Cadastre peut vous apprendre que le loft sur lequel vous craquez n’a pas de « cédula de habitabilidad » (certificat d’habitabilité) car ce bien immobilier est destiné à un usage commercial ou industriel, et non à un usage résidentiel.En dehors des grandes villes, il peut aussi arriver que les maisons aient été construites sur des terres agricoles ; elles sont donc illégales et peuvent être démolies à n’importe quel moment ! Les pots de vin versés aux autorités sont passés par là. Il y a aussi les « fincas rusticas », des propriétés rurales bon marché mais qui peuvent être soumises à des contraintes, par exemple impossibilité d’extension ou de faire une piscine, ou des réformes limitées.
• Maison isolée, attention aux cambriolages !
• Vous avez trouvé votre maison de rêve sur un grand terrain isolé et hors de vue du voisinage. Quelle tranquillité ! Et bien non car ce sont des cibles privilégiées pour les cambrioleurs. Pensez au surcoût d’un système d’alarme et de vidéosurveillance, ou d’un gardien pendant vos absences. Cela ne veut pas dire que ce problème de cambriolage n’existe pas aussi dans les appartements de bord de mer, mais il est moins fréquent.
• Vérifiez que la surface inscrite correspond à la surface vendue
• La surface inscrite sur le Registre de la Propriété peut être inférieure à la surface réelle. Jusque dans un rapport d’un à trois. Des travaux ont été réalisés mais n’ont pas été déclarés. Dans le meilleur des cas, vous pourrez les régulariser avec du temps et de l’argent. Dans le pire des cas, il faudra détruire les extensions réalisées.Notre conseil : demandez au propriétaire de régulariser son bien au Registre de la Propriété avant d’acheter (attention, cela peut prendre 3 mois). Puis de le régulariser au Cadastre.
• Tenez compte de la susceptibilité du vendeur
• Evitez de critiquer ou de dénigrer le bien devant le vendeur. Certains propriétaires peuvent mal le prendre et ne vous vendront pas leur bien même si vous leur proposez un prix intéressant. Lisez Astérix en Hispanie avant de venir négocier en Espagne !

Comment vérifier la possibilité de faire de la location touristique ?

De nombreux investisseurs cherchent à se lancer dans la location touristique, ou envisagent de mettre leur bien en location occasionnellement pour des séjours de type Airbnb. Toutefois, il faut noter que la réglementation en matière de location touristique a évolué ces dernières années en Espagne. Chaque région autonome, voire certaines villes, a adopté ses propres règles. Il est donc essentiel de vous informer sur la législation en vigueur avant de commencer vos recherches.

Certaines grandes villes ont instauré des interdictions totales ou partielles de la location touristique, ou ont mis en place des contraintes d'exploitation. C'est le cas de Barcelone (depuis mars 2017), San Sebastian (depuis mars 2018), Valence (depuis juin 2018), Palma de Majorque (depuis juillet 2018), Alicante (depuis août 2018), Madrid (depuis mars 2019), entre autres.

De plus, même dans les villes ou villages où la location touristique est autorisée, il peut y avoir des restrictions supplémentaires imposées par les copropriétaires. En effet, le Décret Royal 7/2019, entré en vigueur en mars 2019, a modifié la Loi sur la Propriété (« Ley de Propiedad Horizontal »). Désormais, la majorité qualifiée des trois cinquièmes des propriétaires d'un immeuble peut décider de limiter ou d'interdire les locations touristiques dans leur immeuble. Avant, cette décision devait être unanime. Les copropriétaires peuvent également imposer une majoration des charges de copropriété (jusqu'à 20%) pour les propriétaires de logements mis en location touristique.

Par ailleurs, si vous n'êtes pas résident en Espagne mais que vous possédez un bien immobilier dans le pays, sachez que vous devez faire une déclaration fiscale trimestrielle pour chaque propriétaire du bien, même si vous ne louez qu'une fois par an. Ainsi, si trois propriétaires partagent un bien loué même une seule semaine dans l'année, ils doivent faire au total 12 (3x4) déclarations.

Si vous envisagez de faire de la location longue durée, sachez que la réglementation a également évolué. Depuis le décret de mars 2019, la durée minimale des contrats de location est passée de 3 à 5 ans.

La nécessité d’une seconde visite

Vous avez effectué une visite d'une villa ou d'un appartement et c'est un véritable coup de cœur. L'agent immobilier insiste, prétextant que d'autres clients sont également très intéressés - c'est un scénario typique. Vous êtes prêt à signer un contrat de réservation juste après la visite, et donc à verser un acompte pour retirer le bien du marché. N'y succombez pas ! Une seule visite ne suffit pas pour évaluer la qualité d'un bien. Et bien souvent, vous n'avez pas exploré les environs.

Nous recommandons toujours d'effectuer une deuxième visite à un autre moment et avec une autre personne, idéalement un ami, un membre de la famille ou une connaissance ayant des compétences en construction ou en architecture. Cette deuxième visite devrait avoir lieu rapidement après la première, idéalement dans la semaine qui suit. Durant cet intervalle, vous aurez eu l'occasion de vous renseigner sur l'environnement du bien, les services à proximité, les commerces, les transports. Vous aurez peut-être également rencontré des voisins, un concierge ou un gardien.

Lors de cette deuxième visite, effectuez une inspection minutieuse du bien : vérifiez les interrupteurs, les prises, les appareils électriques, le chauffage, la climatisation, les éclairages, etc. Dans le cas de l'eau, examinez les robinets et la pression de l'eau, les canalisations et vérifiez s'il y a des odeurs désagréables.

La méthode des 4D pour obtenir les bonnes informations sur un bien immobilier

Il y a une série de questions obligatoires à poser à l’agence ou au propriétaire. Des réponses données dépendra l’offre éventuelle que vous pourrez faire lors de la négociation.

A la fin de la première visite ou lors de la seconde visite, débutez la conversation avec le vendeur ou l’agent immobilier par des éléments personnels, le quartier, la famille, le travail … Cela les amènera peut-être à dévoiler des informations essentielles qu’il faut obtenir pour la négociation, en particulier :

• Les circonstances qui conduisent le propriétaire à vendre son bien. Elles obéissent généralement à la règle des « 4 D » :
• Divorce ou séparation,
• Déménagement (pour une mutation ou pour un nouveau logement),
• Dettes (impôts en retard, hypothèque non payée, perte d’emploi, etc.),
• Décès ou héritage d’un parent.
• Depuis quand le logement est à la vente ?
• Qui vivait dans le logement avant ? Question utile pour en savoir plus sur la conservation et l’entretien du bien.
• Eventuellement, qui y vit actuellement ?
• Le nombre d’offres reçues et les prix proposés. L’agent immobilier finira toujours par vous donner cette information.
• L’urgence de vendre le bien.

Si le vendeur est dans l’urgence et qu’il a besoin d’argent, il sera plus ouvert à la négociation. Il n’hésitera pas à baisser un peu le prix. Surtout s’il sait qu’il va récupérer rapidement du cash pour résoudre un problème.

Au contraire, si le propriétaire a du temps devant lui, négocier le prix devient plus compliqué. Le vendeur pourra attendre un autre acheteur plutôt que d’accepter une proposition trop basse.

Si le bien est en vente depuis plus longtemps que la moyenne, cela signifie que le prix est surévalué par rapport au marché. Ce sera un argument de poids dans la négociation. A l’inverse, si le bien est mis en vente depuis moins d’un mois, il y a peu de chances pour que le vendeur accepte de négocier une remise importante, sauf besoin urgent.

Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durée, un nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété. C’est aussi un facteur de négociation à la baisse.

Evidemment, il faut bien parler espagnol pour obtenir ces informations.

Demandez quels sont les coûts annuel de ce bien

Demandez à l’agence ou au propriétaire les valeurs des différentes charges annuelles. D’abord l’IBI, l’impôt sur les biens immobiliers. C’est l’équivalent de l’impôt foncier en France.

Puis en cas de copropriété, les charges de copropriété et éventuellement les charges exceptionnelles en vue de travaux futurs à réaliser (ascenseur ou réforme de la façade par exemple). Dans le cas de maisons individuelles, demandez ce que coûte l’entretien du jardin ou de la piscine.

Et dans tous les cas, demandez les montants des factures d’électricité, gaz et eau.

Demandez ce qui est compris dans le prix de vente

Le prix affiché ne correspond pas toujours au coût final d'acquisition (hors taxes et frais de notaire) :

Le prix inclut-il la commission facturée aux acheteurs par certaines agences immobilières ?Des commissions sont demandées aux acheteurs par des agences situées dans la Communauté Valencienne, la moitié de celles en Andalousie et un tiers de celles à Madrid.

L'agence prend-elle en charge les transferts de titres de différents contrats, tels que l'électricité, l'eau, le gaz et l'administration de la propriété ?Prenez garde si certains compteurs sont coupés, car vous devrez payer pour les rebrancher. Cela peut représenter plusieurs centaines d'euros.

De plus, les meubles et les appareils électroménagers sont-ils inclus dans le prix ?Et est-ce qu'une réparation des éléments défectueux (problèmes d'électricité, de plomberie, de climatisation ou de chauffage, volets cassés, nettoyage de la piscine, etc.) est prévue à la charge des vendeurs avant l'achat ?

Il peut aussi arriver que vous deviez acheter séparément une place de parking ou une cave, et ce coût n'est pas inclus dans le prix annoncé par l'agence.

Comment faire une offre pour un bien immobilier en Espagne ?

L'acquisition précipitée d'un logement peut comporter des risques. Cependant, trop attendre avant de prendre une décision peut également être risqué, en particulier dans le contexte actuel du marché immobilier espagnol hautement compétitif.

Imaginons que vous avez enfin trouvé le logement qui répond à vos attentes. Pourtant, vous hésitez encore : peut-être devriez-vous visiter d'autres propriétés ? Et si vous demandiez l'opinion de votre frère ou votre sœur, de vos parents, de vos enfants et de votre meilleur ami ? Et si vous faisiez patienter le vendeur dans l'espoir qu'il baisse son prix ? En hésitant trop longtemps, vous risquez de laisser échapper le bien qui vous plaisait...

Avant de formuler une offre d'achat, il est conseillé de se fixer des règles précises : une première visite suivie d'une contre-visite, de préférence accompagnée d'un professionnel, la découverte des environs, ainsi que la vérification des documents, mais rien de plus. En d'autres termes, ces démarches ne devraient prendre que quelques jours, une semaine tout au plus.

Quelles démarches administratives faire avant l’achat ?

Avant d'effectuer un achat, vous devrez obtenir plusieurs documents et certificats, notamment le NIE (ou NIF pour une entreprise) et les contrats de mariage et/ou procurations certifiés et apostillés.

Obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger)

L'obtention d'un NIE pour chaque acheteur est une condition préalable nécessaire à l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

Sans NIE, il vous sera impossible d'acheter un appartement ou une villa à Barcelone, Madrid, Valence ou Malaga ! C'est la première démarche à entreprendre si vous envisagez d'investir dans l'immobilier en Espagne, et cela vous coûtera moins de 10 euros par personne.

• Hors d'Espagne, vous pouvez faire une demande de NIE dans les consulats espagnols.
• En Espagne, vous le faites dans les commissariats de police.

Si vous n'êtes pas résident en Espagne, vous devez vous y prendre bien à l'avance car le rendez-vous pourrait être fixé dans deux mois ! C'est le cas, par exemple, si vous demandez un rendez-vous au Consulat d'Espagne à Paris.

Si vous êtes résident en Espagne, le délai peut être tout aussi long. Par exemple, au commissariat de Barcelone.

N'oubliez pas qu'il faut un NIE pour chaque acheteur.

Chaque NIE nécessite un rendez-vous séparé. Il est inutile de vous rendre à deux pour récupérer vos NIE, car les agents consulaires à l'étranger ou les policiers en Espagne ne recevront qu'une seule personne par rendez-vous.

Beaucoup d'acheteurs s'occupent du NIE après avoir réservé leur bien sans se rendre compte que l'obtention du NIE peut prendre plus de temps que le délai restant jusqu'à la date d'achat stipulée dans le contrat de réservation !

Comme pour le NIE, l'obtention du NIF (numéro d'identification fiscale) d'une entreprise étrangère, SCI ou autre, prend du temps.

En cas de difficultés, en tant que conseiller immobilier, nous pouvons vous aider à obtenir un NIE en moins de trois semaines, et un CIF en moins de cinq semaines.

Vérifiez votre statut marital

Si vous achetez et que vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, le notaire vous demandera une copie de votre contrat de mariage. Vous devrez le faire certifier, apostiller et le plus souvent le traduire. Cette opération peut prendre jusqu'à un mois, voire plus, car il n'y a pas de Cour d'Appel (service d'apostille) dans chaque ville, alors anticipez bien en amont.

Préparez les procurations

Il est possible qu'un ou plusieurs acheteurs ne puissent pas être présents lors de la signature de l'acte d'achat. Dans ce cas, une procuration notariale est nécessaire pour les représenter. Comme pour les contrats de mariage, cette procuration devra être apostillée.

‍